7月29日，本刊發(fā)布了題為《 三易其主，西安百花村城改項目21億元的“天坑”由誰來填?(上) 》的報道，受到西安房地產行業(yè)，以及社會各界的廣泛關注。共收到網友近兩三百多條留言，引發(fā)了人們對西安城改“爛尾”項目出路的思考。
上篇報道，講述了西安最大的城改項目之一，百花村城改項目，因拆遷難度大，投資金額巨大，利益錯綜復雜等諸多問題，三易其主的始末?？芍^一波三折，波詭云譎。
最終，這個“燙手山芋”，被南通市首個超千億民營企業(yè)，位列中國房地產企業(yè)19強的中南集團接手。
相比之前的“金主”，此次入局的中南可謂實力強勁，整體發(fā)展勢頭也被外界看好。
自2017年以來，中南集團在西安動作頻繁。先后在浐灞區(qū)、經開區(qū)、涇渭新城、城西、灃東新城，以及長安區(qū)瘋狂拿地。短短一年內，就推出了中南樾府、中南林樾、中南紫云集、中南春溪集、中南青樾、中南上悅城等10個樓盤項目。
這種體量和速度，與5年前融創(chuàng)、碧桂園相繼進入西安，有過之無不及。位列中國房企TOP20，中南的實力果然相當強悍。
那么，入局百花村城改項目這趟“渾水”，中南究竟是“藝高人膽大”，還是“亂入百花村”?在全國范圍大舉擴張，一路高歌猛進的中南，又暗藏著怎樣的隱憂?
從建筑施工隊到千億房地產集團
在媒體的描述中，提及中南集團掌舵人陳錦石，都會冠以“奮斗者”、“草根逆襲”等字眼。
1988年，絕對是一個神奇的年份。這一年，全國住房改革制度全面試點，土地使用權允許依法轉讓，地產界的知名大佬王石、王健林都以“萬”字作為開頭，成立了各自的企業(yè)。
這一年，大連與深圳的連線中間點，江蘇南通海門，一個叫中南村的地方，26歲的陳錦石帶著本村的28名民工，組建了一支建筑施工隊，奔赴山東東營，踏上了創(chuàng)業(yè)之路。
在此之前，陳錦石撿過破爛、撈過魚蝦、做過小工，18歲時，他學了一門泥瓦匠的手藝，成為常樂建筑站駐大慶工程隊的一名泥瓦工，兩年后當上了施工排長。在此期間，他最為人所稱道的事跡是，僅用60天時間，就完成了一幢樓的主體工程。
起初，這支28人的建筑施工隊，業(yè)務主要以建筑勞務分包為主。領隊的陳錦石就是一名“包工頭”。
1989年春節(jié)，陳錦石滿載而歸。施工隊總產值31.6萬元。小組長收入5500元，工人人均3000元。在當年，這筆收入已經足以羨煞世人了。
然而，資金與實力的不足，仍然成為施工隊的天然“短板”。到第4年時，已經接不到多少活計了。
但陳錦石腦子靈光，也善于公關。他找到癥結所在，將施工隊“升級改造”——從最初級的清包工，到分包工，再到總包。很快就打開局面，站穩(wěn)了腳跟。到1994年，陳錦石注冊成立沒有地域前綴，而且?guī)е凶诸^的中南集團，并擔任董事長。
為了獲得施工資質，陳錦石開始了一連串的收購。
收購南通總承包，獲得房屋建筑工程施工總包一級資質，并創(chuàng)立中南建筑;
收購北京城鎮(zhèn)市政，切入軌交、地鐵施工領域，并創(chuàng)立中南土木;
收購南通總承包，獲得房屋建筑工程施工總包一級資質，并創(chuàng)立中南建筑;
收購北京城鎮(zhèn)市政，切入軌交、地鐵施工領域，并創(chuàng)立中南土木;
此時，中南集團仍然是一家名副其實的建筑公司。往往以“中南建設”或“中南建筑”的名號出現(xiàn)在大眾視野。
到1997年，國家深化住房制度改革大幕開啟，陳錦石抓住時機，進軍建筑施工的上游開發(fā)領域。在2005年，他力排眾議開發(fā)南通CBD項目，開啟房地產“黃金10年”。
2009年，中南集團主板成功借殼上市，駛入資本經營快車道。而當年神來之筆的“南通CBD項目”，則讓中南集團進入大盤時代。
到2017年時，中南的發(fā)展達到了巔峰。旗下?lián)碛?大產業(yè)板塊、3大事業(yè)部，集群424家公司。業(yè)務涵蓋了房地產開發(fā)、建設、市政工程、金融投資等多個領域。表現(xiàn)最為搶眼的，則是中南置地板塊，銷售近千億，占到了集團的半壁江山。
不進入全國房企前十，誓不罷休
2017年，對于中南來說，是除了創(chuàng)立之年外，另一個極其重要的年份。這一年，集團旗下中南置地在全國布局的速度，令人不可思議。
一年之內，中南同時進入深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等29個熱點城市，全年拿地98宗，新增土地貨值儲備近2000億元。
以西安為例，2017年12月、2018年1月、3月、12月2日，陳錦石先后4次到訪西安，與時任西安主要領導會談。如此高頻次的造訪，極為罕見，背后所透露的，是中南在西安布局的雄心和野心。
據知情人透露，在與時任西安主要領導的會晤中，陳錦石曾宣稱，中南擬投資1000億左右參與西安皇城復興計劃。
2017年底，中南浐灞項目以中南樾府的文案名亮相。2018年，中南置地又以迅雷不及掩耳之勢，在經開區(qū)、涇渭新城、城西、灃東新城等區(qū)域先后推出了中南紫云集、中南春溪集、中南青樾、中南上悅城等諸多樓盤。
“中南屬于合作模式比較靈活的開發(fā)商，經常以股權收購等形式，在西安儲備土地四面出擊。”陜西地產獨立評論員楊養(yǎng)兵告訴本刊記者。
2019年，中南地產與萊安地產合作，收購萊安城，開發(fā)中南春風南岸項目。如《 三易其主 》一文中所述，兩家公司合作上演了一出“雙簧”大戲，中南趁機拍下了百花村城改項目中的第4塊土地。
除此之外，2020年4月，中南又拿下了長安區(qū)5宗，共146.816畝的地產開發(fā)用地。
據知情人向本刊記者透露，“2016年，陳錦石找來地產界最耀眼的職業(yè)經理人陳凱掌舵，而陳凱與融創(chuàng)的孫宏斌如出一轍，不進入全國房企前十，誓不罷休。”
2015年之后，房地產行業(yè)重新洗牌，一些實力不濟的房企的生存空間被擠壓，不得不另尋出路。中國房地產業(yè)成為了“大佬的江湖”。
那時，陳錦石接受采訪時曾提出，計劃到2020年，確保集團綜合業(yè)務收入1000億。而在2017年，年總營收已達到令人驕傲的1536億元，成為南通首個營收超千億的企業(yè)，提前完成了千億營收目標。
據中南集團官網的數據顯示，2018年，中南集團總營業(yè)額達2225.43億元。2019年2月，陳錦石在發(fā)布的新春致辭中提出，“努力向中國企業(yè)500強前100名、世界企業(yè)500強的戰(zhàn)略目標邁進。”
2019年3月，在陳錦石發(fā)布新春致辭的1個月后，中南集團通過收購的方式，拿到了百花村城改項目三宗地塊，共計285.5畝。
“中南集團是以建筑工程起家的，給人的印象，是一家發(fā)展很穩(wěn)健的公司，可這幾年，以中南置地為先鋒，向全國大舉擴張，帶起來的一股子虛火，可能連陳錦石自己都有點飄了。”楊養(yǎng)兵評價說。
擊鼓傳花，中南闖入“百花村”
對陳錦石之女陳昱含而言，則更為直接，“想進入全國房企前十，就必須讓銷售額達到3000億元。”
在職業(yè)經理人陳凱加盟之前，陳錦石的千金陳昱含已進入中南集團工作。2009年中南集團借殼上市之后，陳昱含出任上市公司董事。
“即使有陳凱的加盟，但陳錦石還是會將企業(yè)交給自己的女兒。”一位業(yè)內人士說。
這位年輕的85后掌門人，野心要遠遠大于上一輩人。陳昱含在2017年初就喊出“中南置地要在3年內進入行業(yè)前十，劍指3000億元目標”的口號。因為在她看來，未來幾年，3000億的銷售額，是進入中國房企10強的門票。
陳昱含智商情商雙高，不負眾望，逐漸掌握權柄后，使中南集團迅速拋棄了過去開發(fā)長周期大盤的做法，“高周轉”成為公司追求的目標。
據知情人透露，中南內部要求：三、四線城市項目4 個月開盤，7個月現(xiàn)金流回正，而一線城市現(xiàn)金流回正時間為12個月，二線城市9個月。
陳昱含崇尚兩套玩法，一個是“競爭游戲”，一個是“裂變游戲”。
所謂“競爭游戲”，就是將公司各區(qū)域稱為“戰(zhàn)區(qū)”，比如江蘇戰(zhàn)區(qū)，北京戰(zhàn)區(qū)，成都戰(zhàn)區(qū)、西安戰(zhàn)區(qū)……鼓勵各戰(zhàn)區(qū)之間相互競爭，互搶資源，打破戰(zhàn)區(qū)屬地的限制與保護?？偛棵鞔_規(guī)則，除了公開招標拿地之外，可以跨區(qū)域，甚至跨省份拿地和開發(fā)、銷售。
當某個站區(qū)項目數量超過一個定量，或者項目群管理成熟后，一個戰(zhàn)區(qū)可以裂變幾個新的戰(zhàn)區(qū)。這就是“裂變游戲”。“不得不承認，陳昱含是了不起的富二代，也是一個敢闖，而且有勇有謀的巾幗英雄。”有業(yè)內人士如此說。
“比如在西安戰(zhàn)區(qū)，就分了好幾個戰(zhàn)區(qū)，相互之間是競爭關系。所以，資金絕不可能全部砸進百花村項目里。錢都砸進去了，西安的其他項目怎么辦?”楊養(yǎng)兵說。
事實也的確如此，中南集團拿下百花村項目后，出于戰(zhàn)略考量和資金壓力，食言了當初的承諾，遲遲未能兌現(xiàn)村民的補償條件，導致商鋪工程無法動工。
土地儲備是房企發(fā)展的“糧草”，“積極補倉”則是中南置地近兩年不變的策略。根據公告顯示，2018年，中南建設共新增項目112個，總規(guī)劃建筑面積約為1603.32萬平方米。
相比之下，在千億陣營里，陽光城新增項目為85個，金地新增項目為83個。
中南之所以要拿下百花村城改項目，正是出于對“土地儲備”的強烈渴望。
“陳昱含奉行的是高周轉，我猜測，中南之所以要拿下百花村項目，極可能是想著‘快進快出’。開發(fā)其中一部分，沖一下銷售額后，再立即轉手。”對中南入局百花村項目后，會如何操作，楊養(yǎng)兵分析說。
然而，中南集團卻低估了百花村村民多年積累下的“維權經驗”。項目三易其主，曠日持久地維權，村民認定一條原則：“堅決要求補償其損失，不補償就是騙子，不補償就別想動工。”
于是，資金短缺的百花村項目至今還處于半停滯狀態(tài)。
以“二線城市9個月資金回流”的規(guī)則來判定，如今，拿下百花村項目過去18個月，已投入1億多元的資金，工程卻遲遲無法動工，這對于中南來說，是最不愿看到的局面。
“現(xiàn)在這個局，中南要么賠一筆小錢，將項目繼續(xù)轉手給下家，要么拉入國企入股，一同開發(fā)，比如陜建集團，西安建工集團之類，方才可能解套。”楊養(yǎng)兵分析說。
“但目前看來，不太可能找到下家，如此滾燙的“山芋”，恐怕誰也不敢接。所以，百花村項目背棄承諾，最終陷入‘滑鐵盧’的可能性會更大一些。”楊養(yǎng)兵表示。
豪言背后的隱憂
在中南置地向全國熱點城市“攻城掠寨”，以龐大的規(guī)模拉升銷售額的同時，也出現(xiàn)了明顯的隱憂。
規(guī)模不斷擴張，負債率也隨之持續(xù)攀升。2018年，中南公司資產負債率已高達91.69%，而衡量房企綜合債務指標的凈負債率也不容樂觀。
負債率高達91.69%，意味著一旦銀行提起訴訟，或者合伙人撤資，那么，不僅百花村項目會成為爛尾工程，整個集團將會在一夜之間崩盤消失。
wind金融數據顯示，2019年一季度，中南建設凈負債率為167.05%，雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個百分點，但仍舊處于崩盤破產的邊緣。
凈負債率如此之高，究其原因，則是因為其股東權益占比過低，根據公司2019年一季報，其所有者權益僅為202.6億元，占總資產比例僅為8.44%。過低的所有者權益導致公司凈負債率長期處于高位。
掌舵人陳錦石的日子也不好過。2018年，陳錦石被旗下公司股東實名舉報，引發(fā)業(yè)內廣泛關注。
這一年，中南建設已破產清算一家控股子公司——海門中南國際置業(yè)顧問有限公司(下稱“中南置業(yè)”)。這家公司股權分配如下：
自然人股東陳琳持股49%，中南建設全資子公司海門中南世紀城開發(fā)有限公司(以下簡稱“中南世紀城”)持股51%，中南建設為中南置業(yè)的實際控制方，陳錦石則是實際控制人。
2018年8月，股東之一的陳琳向南通公安局舉報，稱陳錦石作為中南置業(yè)的實際控制人，在該公司破產清算中，通過隱匿財產等方法，侵占了該公司8607萬元利潤。從而損害了股東陳琳4169.52萬元的股東權益。
更為惡劣的是，陳錦石甚至涉嫌指使會計機構及人員，隱匿應當依法保存的會計憑證和賬本。
其實，這只是陳錦石資金洗白的冰山一角。
之后，南通市公安局受理該案。涉事多位當事人及百花村村民本刊記者表示：“陳錦石做人做到如此地步，必敗無疑!”
而中南官方的說法是，該消息與事實不符，該事件屬于中南與合作方的經濟糾紛。中南依據相關規(guī)定，并無不妥之處，聲稱對方通過各種手段爭取不正當利益。中南已通過合規(guī)方式處理。
“雖然各有各的說法，但股東的權益受到損害，已是不爭的事實。”有業(yè)內人士明確指出。
上述事件還未平息，2020年6月11日，新京報發(fā)出一則“中南董事長陳錦石被限制高消費”的消息。
據中國執(zhí)行信息公開網顯示，山東青島市黃島區(qū)人民法院對陳錦石下達限制消費令，不得乘坐飛機及在星級酒店消費等。
據黃島區(qū)法院披露，申請立案執(zhí)行的，是一家名為晨陽至誠的酒店管理公司。與之前一樣，仍然是一樁說不清，道不明的合同糾紛案。
2015年，晨陽公司從海灣公司(陳錦石名下公司)手中，租下青島經開區(qū)中南金石國際廣場南樓的49套公寓，用于經營酒店。合同金額為624萬元。
然而，雙方因裝修改造設計消防驗收等問題產生租金糾紛。晨陽公司將海灣公司告上法庭，要求對方賠償其損失20萬元。
由于被告海灣公司未按法律賠付其損失，法院依法執(zhí)行限制海灣公司法人陳錦石高消費。一家資產超千億規(guī)模的企業(yè)，一個身家近百億元的地產大佬，卻成了人們俗稱的“老賴”。
盡管由于陳錦石不失時機地卸任了海灣公司法人身份，法院于6月12日解除了對其的《限制消費令》。但同樣在今年6月份，中南旗下多家企業(yè)，被列入執(zhí)行人名單。陳錦石雖然卸任了多家公司的法人，但他離這些公司其實并不遙遠。
陳錦石從一個農民，成功逆襲，成為一個擁有千億企業(yè)的商界大佬，這是中國農民的驕傲，也是中國民營企業(yè)的驕傲，這種拼搏奮進的精神，是值得我們崇敬和欣賞的。
然而，在經濟形勢大轉型的嚴峻的情況下，無論是中南集團，還是其他民營企業(yè)，都面臨著生存不易，甚至有崩盤倒塌的風險，我們衷心祝愿中南集團能夠走出困境。如今，中南集團身陷西安百花村城改項目21億元的泥淖，陳氏父女倆曾經放出的豪言，恐怕沒有那么容易實現(xiàn)。
同時，多位百花村村民希望通過本刊，鄭重提醒廣大購房者務必擦亮眼睛，不要對所謂的千億企業(yè)所迷惑，謹慎涉足百花村城改項目，不要盲目地被“老賴”陷進去。
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