在剛過去的2020年里，全球都面臨著經(jīng)濟上的變革，尤其房地產(chǎn)行業(yè)，國家出臺的全新“三條紅線”政策（房地產(chǎn)監(jiān)管“三條紅線”是指剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍），對“炒房”現(xiàn)象嚴(yán)格的控制。作為中國地產(chǎn)投資行業(yè)中的佼佼者，五?？毓蓪π滦蝿菹路康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了分析。

房地產(chǎn)行業(yè)的前路在何方？如何實現(xiàn)新的轉(zhuǎn)型升級？金融和房地產(chǎn)如何實現(xiàn)與實體經(jīng)濟的均衡發(fā)展？房地產(chǎn)基金的投資策略如何轉(zhuǎn)變？

連續(xù)四年榮膺“融資中國地產(chǎn)基金十強”稱號，五?？毓蓮姶蟮木C合實力和行業(yè)影響力再次得到行業(yè)認(rèn)可。作為行業(yè)優(yōu)秀投資管理機構(gòu)代表，五牛控股管理合伙人馬林慶受邀出席“融資中國2021（第十屆）資本年會”，與來自房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)金融、不動產(chǎn)投資等機構(gòu)代表，就房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢，及房地產(chǎn)基金投資策略一起展開深度探討。

新形勢下房地產(chǎn)角色與定位

均衡發(fā)展既是解決舊的結(jié)構(gòu)性失衡問題的關(guān)鍵，也是推動雙循環(huán)新發(fā)展格局的關(guān)鍵。

2020年11月，國家“十四五”規(guī)劃提出，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。短短一句話，引發(fā)很多人關(guān)注和解讀。這句話字?jǐn)?shù)雖然少，也表達(dá)出了在“房住不炒”的政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中日漸清晰的角色和定位。

馬林慶表示，從當(dāng)前政策來看，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器、壓艙石，對于消化上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能、維持金融系統(tǒng)和各級地方財政穩(wěn)定性，發(fā)揮著重要作用。

業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”，對此，馬林慶認(rèn)為應(yīng)以平常心去看待。他表示，不同于“黑天鵝”的不可預(yù)見性，“灰犀牛”可能帶來的風(fēng)險是有規(guī)律可尋的，是可以通過政策引導(dǎo)化解的。隨著行業(yè)發(fā)展環(huán)境日趨健康、穩(wěn)定，中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪的發(fā)展機遇，五?？毓蓪Υ顺錆M信心。

從央行、住建部提出“三條紅線”，到央行、銀保監(jiān)會出臺“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”。針對市場熱議的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，馬林慶認(rèn)為，“三條紅線”通過限定開發(fā)商負(fù)債率，從企業(yè)角度設(shè)立了一道防火墻，在資金需求端降低了杠桿。而銀行貸款集中度管理，則是從資金供給端入手，通過限制銀行貸款投放同樣達(dá)到降低杠桿作用。這兩個政策歸根到底都是對“地產(chǎn)行業(yè)降杠桿”這一大方向的延續(xù)與細(xì)化。

“如果換個角度看，相關(guān)政策也預(yù)示，未來行業(yè)資源將更加向頭部企業(yè)集中”，馬林慶在會上指出，中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了近二十年的快速增長后，有望迎來“良幣驅(qū)逐劣幣”的轉(zhuǎn)型升級期。隨著頭部房地產(chǎn)企業(yè)全力提升產(chǎn)品品質(zhì)、竭力增強服務(wù)質(zhì)量、注重打造公司品牌、不斷擴大企業(yè)規(guī)模，地產(chǎn)行業(yè)可能將形成“一九”格局，即5%至10%的頭部企業(yè)將占據(jù)絕大多數(shù)市場份額，其余九成房企則更多聚焦區(qū)域市場或細(xì)分領(lǐng)域。

攜手行業(yè)創(chuàng)新者引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了深刻變革與轉(zhuǎn)型升級新階段，過去以高杠桿擴張的模式將逐漸退出歷史舞臺，市場運行邏輯將出現(xiàn)根本性改變。

房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，也為房地產(chǎn)投資機構(gòu)帶來了更多機遇與挑戰(zhàn)。馬林慶表示，五?？毓沙闪?7年來，長期深耕不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，積累了豐富投資經(jīng)驗，培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。在投資策略上，五?？毓蓤猿謨?yōu)中選優(yōu)，攜手信用評級好、財務(wù)健康、經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房企，重點關(guān)注主要城市群中核心城市優(yōu)勢區(qū)域項目。數(shù)據(jù)顯示，五?？毓刹粍赢a(chǎn)投資業(yè)務(wù)中約九成是與諸如恒大、世茂、融創(chuàng)等行業(yè)30強房企合作完成的。

“相對住宅版塊，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策敏感度較低，現(xiàn)金流波動也更為平穩(wěn)，因此是我們近幾年非?？春玫念I(lǐng)域”，馬林慶在會上表示，除了繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展住宅領(lǐng)域投資業(yè)務(wù)，五?？毓梢矊⒊掷m(xù)關(guān)注并投資工業(yè)園、物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域。目前五牛控股已在上海、寧波等多地布局，積累了豐富的產(chǎn)業(yè)資源和資產(chǎn)開發(fā)、運營能力。

隨著城市發(fā)展逐漸成熟，城市更新也成為炙手可熱的投資領(lǐng)域。馬林慶分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場“總量過剩、結(jié)構(gòu)失衡”，正需要通過城市更新形成新的供應(yīng)，這其中無論是開發(fā)商還是投資機構(gòu)都大有可為。據(jù)了解，五?？毓梢严戎扔X與擁有城市更新開發(fā)資本和雄厚經(jīng)驗的開發(fā)商展開深入合作，推動城市高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展。

在探討新發(fā)展格局下房地產(chǎn)行業(yè)的“變”與“不變”時，在馬林慶看來，不變的是房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所處地位，要做的就是在不變中去尋求變，在穩(wěn)健發(fā)展的前提下尋找新的發(fā)展模式、新的發(fā)展方向，唯有“變”才是永恒不變的。

新的變局才能有新的發(fā)展，無論是全新的地產(chǎn)行業(yè)，還是五?？毓杀旧矶家粩鄤?chuàng)新才能更好的發(fā)展，只有更好的發(fā)展才能走在行業(yè)的前沿。未來，五?？毓蓪⒗^續(xù)以全球視野深耕中國市場，以資本賦能實體，助力中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品價值回報社會。

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