放眼全國，過去四十多年間，各地高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、科技園、工業(yè)園層出不窮，「亂花漸入迷人眼」已成常態(tài)。隨著存量時代到來，穩(wěn)定的盈利和持續(xù)的現(xiàn)金流成了投資者的「新寵」，園區(qū)的投資信條除了「地段為王」之外，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)已經(jīng)成為下一個黃金法則。

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在這樣的背景下，如何管理已經(jīng)持有或在建項目的資產(chǎn)？是每個項目操盤手亟待解決的新課題。

正文：

資產(chǎn)管理能力決定了園區(qū)整體價值

自20世紀(jì)80年代以來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，在發(fā)達(dá)國家以房地產(chǎn)信托投資基金為代表的機構(gòu)投資人大量進(jìn)入房地產(chǎn)權(quán)投資。在投資人看來，簡單依靠「區(qū)位」因素加上投資并不能確保為高額回報，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理的技能成為了獲取投資收益的重要保障。

園區(qū)資產(chǎn)管理，是在常規(guī)的樓宇租售基礎(chǔ)上，通過有效的資產(chǎn)管理手段，如數(shù)據(jù)沉淀、戶型優(yōu)化、裝修改造、績效監(jiān)控、資產(chǎn)分析等，使園區(qū)的綜合價值與品牌形象穩(wěn)步提升，達(dá)到所管資產(chǎn)的保值增值效應(yīng)。

1、資產(chǎn)管理的核心目標(biāo)是提高收益

衡量一個項目成功與否，最直接的數(shù)據(jù)就是經(jīng)營利潤多少？一些項目表面風(fēng)生水起，各類榮譽拿到手軟；但從經(jīng)營的角度來看，無論是營收、現(xiàn)金流還是資產(chǎn)收益率都不理想。誠然，隨著隨著區(qū)域的不斷升值與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)導(dǎo)入，一個項目總會盈利，但問題是，你的現(xiàn)金流能否撐到春暖花開的那一天？另一方面，企業(yè)需求減弱導(dǎo)致租售周期延長、資金回籠放緩，市場競爭壓力陡增。如果增量經(jīng)濟比的是誰蛋糕做得大，那么現(xiàn)在的存量經(jīng)濟就是比誰切蛋糕的能力強。誰的績效提高、成本降低，就能吸引到更多客戶，降低樓宇空置率，提高收益。

2、資產(chǎn)管理能夠?qū)崿F(xiàn)園區(qū)保值升值

園區(qū)行業(yè)有一個規(guī)律——「自古新人勝舊人」，相同區(qū)域，老的永遠(yuǎn)干不過新的。因為舊房子已經(jīng)使用過一段時間，歷經(jīng)十幾年風(fēng)雨之后，外立面已經(jīng)過時，設(shè)施早已陳舊，地面、墻體都有使用的痕跡，房屋的價值因此變低了。在寫字樓產(chǎn)品批量入市的今天，市場需要更多位置優(yōu)越、科技融合、景觀融合的高品質(zhì)園區(qū)。作為操盤手，要對項目的經(jīng)營績效整體評估，找出問題所在；通過投資及收益測算，測算改造后的現(xiàn)金流與投資回報；最后通過定期翻新、配套更新、設(shè)備維護保養(yǎng)等手段對資產(chǎn)進(jìn)行更新，最大化地段和物業(yè)資產(chǎn)的價值。

3、資產(chǎn)管理能夠平衡收益率與招商的關(guān)系

在傳統(tǒng)管理模式下，招商人員主要忙于一線事務(wù)，對數(shù)據(jù)分析不重視，無形中增加了房源空置壓力，導(dǎo)致資產(chǎn)得不到有效管理；另一方面，在招商去化的重壓下，招商人員過度追求「出租率」，卻忽略了空置成本——以前租金上漲預(yù)期強烈，空置成本相比于上漲收益基本可以忽略不計；但現(xiàn)在市場處在下行周期，每多租出去一天，就能多產(chǎn)生一天的利潤。通過對實際現(xiàn)金流、出租率、出租均價、空置成本、單套房源收益、傭金 、 資金成本等方面綜合對比，得出最合適的招商策略，實現(xiàn)資產(chǎn)最大的利用效率和價值體現(xiàn)。同時營收方面的可視化也讓項目總能夠?qū)崟r監(jiān)管下面每個項目的資產(chǎn)運營情況。

4、資產(chǎn)管理能夠提升運營效率，優(yōu)化資源配置

園區(qū)資產(chǎn)管理最核心的三大要素是空間、客戶與合同。操盤手需要利用數(shù)字化工具，對所有的房源、租客、合同（起租時間、交租時間、合同到期時間）等元素進(jìn)行統(tǒng)一管理，在提高溝通效率、信息高效傳遞的同時，提升管理中的嚴(yán)謹(jǐn)性；另一方面，通過數(shù)字化樓宇資產(chǎn)管理系統(tǒng)能夠?qū)ξ飿I(yè)和能耗進(jìn)行在線管控，實現(xiàn)精細(xì)化節(jié)能。因為園區(qū)的成本來自運營的方方面面，哪怕是自來水管網(wǎng)老化造成的「跑冒滴漏」，都會在不知不覺中損耗園區(qū)的收益。

園區(qū)資產(chǎn)管理尚處于初級階段

現(xiàn)實中，園區(qū)資產(chǎn)管理制度不健全、資產(chǎn)盤點方式落后、數(shù)字化工具缺失等問題普遍存在。

第一，好日子的時候忽略了資產(chǎn)管理

以前，向土地要效益的發(fā)展思路導(dǎo)致操盤手把大部分精力集中在園區(qū)外部，高額的土地收益足以保證地產(chǎn)商衣食無憂，而公司的內(nèi)部管理往往是粗放的、混亂的。除了一小部分從業(yè)者，大部分人的專業(yè)水平還處于比較低的階段，他們既不懂產(chǎn)業(yè)也不懂運營，只是坐在接待處，等著渠道和客戶上門。如今市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，園區(qū)行業(yè)也將慢慢回歸到產(chǎn)品和服務(wù)，精細(xì)化運營的園區(qū)才有生存空間。

第二，園區(qū)數(shù)字化起步較晚，且形式大于內(nèi)容

相比其他行業(yè)，園區(qū)在數(shù)字化方面起步較晚。時至今日，一些園區(qū)的資產(chǎn)管理仍然處于很初級的水平，手工錄入數(shù)據(jù)的情況十分普遍，房源管理混亂、企業(yè)流失率高、資產(chǎn)使用率低、空間閑置率高等問題十分突出。雖然市面上各類數(shù)字園區(qū)工具、管理軟件多如牛毛，但很多園區(qū)雖然建設(shè)了數(shù)據(jù)看板、數(shù)字大屏，但真正達(dá)到數(shù)字化應(yīng)用水準(zhǔn)的卻鳳毛麟角。

第三，園區(qū)核心邏輯改變，迫使企業(yè)提升資產(chǎn)管理水平

以前，園區(qū)走的是銷售路線，通過建設(shè)和買賣即可實現(xiàn)退出。但近些年由于政府限制等原因，產(chǎn)業(yè)項目普遍都要求地產(chǎn)商持有運營。在這種背景下，園區(qū)想「全身而退」，無外乎三種情況，一種是通過REITs來上市，是股權(quán)性質(zhì)的退出；第二種是轉(zhuǎn)讓未來收益，比如資產(chǎn)證券化 ；第三種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，把項目公司部分或全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，收購方直接獲得公司實控權(quán)。但無論哪種退出方式，要想利益最大化，核心都是提升資產(chǎn)收益率，只有項目更有價值，才能賣出更好的價格。

如何做好園區(qū)資產(chǎn)管理

園區(qū)資產(chǎn)管理可分為前期策劃謀劃、中期招商運營、后期改造提升三個環(huán)節(jié)。

第一，好看的園區(qū)活力不一定好，但難看的園區(qū)活力一定不好

在顏值即正義的時代，園區(qū)的設(shè)計風(fēng)格、建筑形態(tài)、周邊環(huán)境等往往左右了企業(yè)的選擇。實力企業(yè)必然鐘愛高端樓宇、花園辦公、獨棟辦公，「臟亂差」的園區(qū)幾乎不可能吸引到優(yōu)質(zhì)企業(yè)；此外，擁有一個知名物業(yè)管理公司，也會為園區(qū)增色不少。

第二，能提高企業(yè)辦公效率的園區(qū)，更受歡迎

園區(qū)產(chǎn)品要符合企業(yè)的需求。戶型上，250㎡和300㎡，別看只有50㎡的差距，卻能左右一個企業(yè)的決策；裝修上，是毛坯？簡裝？精裝？還是拎包入??？配套上，有無24小時VRV空調(diào)？車位配比是否充足？有無數(shù)字園區(qū)系統(tǒng)？這些都是企業(yè)主關(guān)心的要素。

第三，資管物管協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)提質(zhì)增效

資產(chǎn)管理的出發(fā)點是「管樓」。一方面，建立線上營銷平臺，通過線上房源展示與租控管理、線上招商獲客與在線協(xié)作，實現(xiàn)空間資產(chǎn)精準(zhǔn)定位與高效管理；第二，搭建客戶與物業(yè)管理在線協(xié)同平臺，移動便捷服務(wù)，在線處理客戶需求，規(guī)避信息差帶來的工作疏漏。

第四，后期改造要兼顧經(jīng)濟性與實用性

對樓宇的保值和增值來講，持續(xù)的更新是很有必要的。改造之前，要先對回報率進(jìn)行測算，確保改造是有價值的、能賺錢的。改造方面包括：1、對沿街樓宇進(jìn)行外墻裝修，提升樓宇品質(zhì)，增強外觀科技感；2、對園區(qū)外圍店面房進(jìn)行創(chuàng)業(yè)街區(qū)化改造，統(tǒng)一園區(qū)形象；3、完善園區(qū)功能配套，營造科創(chuàng)社區(qū)氛圍；4、建設(shè)園區(qū)展廳，完善園區(qū)技術(shù)展示功能，展現(xiàn)園區(qū)發(fā)展內(nèi)涵；5、建設(shè)園區(qū)客廳，完善園區(qū)接待、商務(wù)洽談、休閑交流等功能；6、完善人才公寓、體育休閑、文化書吧、餐飲中心等，增設(shè)彩虹跑道、主題雕塑，引進(jìn)新商業(yè)、新業(yè)態(tài)等，體現(xiàn)園區(qū)創(chuàng)新活力；7、推進(jìn)園區(qū)道路、綠化改造提升；8、設(shè)備維護更新，中央空調(diào)系統(tǒng)更換、電梯維保、轎廂翻新、公共區(qū)域亮化、洗手間翻新等。

來源：園區(qū)在線，本文已獲授權(quán)，對原作者表示感謝！

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