簽訂認購書以后，不想簽公示過的買賣合同構(gòu)成違約

華商周爭鋒律師

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1.買受人和開發(fā)商簽訂認購書以后，應(yīng)該在認購書約定的時間內(nèi)，簽訂正式的房屋買賣合同。任何一方無正當理由遲延履行該簽約義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)按照認購書的約定，承擔相應(yīng)的違約責任。

實踐中，錄入網(wǎng)簽時間是由開發(fā)商掌握的，主要是和購房者的按揭貸款審批何時通過掛鉤。通常情況下，在認購書約定的期限內(nèi)，開發(fā)商先讓購房者在空白的網(wǎng)簽合同最后簽字頁上簽名，暫不填寫簽字時間，然后等購房者取的銀行的貸款審批后，開發(fā)商再在政府的交易系統(tǒng)上錄入網(wǎng)簽合同，最后，通過調(diào)換簽名頁部分完成備案。

購房者最后拿到的備案過的網(wǎng)簽合同，簽名頁和前面的合同部分，并不是同一份合同，這一點可以通過最下方的錄入時間，打印時間，明顯地看出來。

最終，購房者拿到的加蓋備案章的網(wǎng)簽合同，在購房者簽名頁部分的最下面通常都沒有顯示該合同錄入時間和打印時間的標識，但是前面的不需要簽名的部分則有顯示。

要想證明開發(fā)商違反認購書約定構(gòu)成違約，除非購房者在認購書約定簽約的最后一天，有證據(jù)證明購房者按照認購書的要求前往指定的簽約地點后，經(jīng)購房者反復(fù)催要，開發(fā)商始終沒有向其提供開發(fā)商簽名后的網(wǎng)簽合同。

現(xiàn)在很多開發(fā)商不再要求購房者簽訂紙質(zhì)的房屋買賣合同，直接通過網(wǎng)絡(luò)簽署房屋買賣合同完成備案，選擇在網(wǎng)上直接簽訂房屋買賣合同，則買賣雙方的簽約時間會在網(wǎng)上留有明確的痕跡，只要查看一下開發(fā)商的簽約時間，就可以看到開發(fā)商是否在認購書約定的時間內(nèi)簽署正式的買賣合同。

現(xiàn)實中，往往是購房者無法證明，其已經(jīng)按照認購書約定的時間，前往開發(fā)商處指定的地點，是因為開發(fā)商的原因?qū)е码p方?jīng)]有簽署買賣合同。本案中，如購房者能夠證明開發(fā)商在認購書約定的時間范圍內(nèi)，經(jīng)購房者反復(fù)催要沒有及時向提供網(wǎng)簽合同并簽署，則開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約，需要雙倍返還已支付的定金。

2.依據(jù)2001年住建部《商品房銷售管理辦法》第二十三條的規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》?！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)市場監(jiān)管辦法（2017修正）》第十四條亦明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當將商品房買賣合同示范文本及附件在營業(yè)場所公示。

也就是說，開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)時，已經(jīng)在售房大廳公示了房屋買賣合同的示范文本及附件，購房者認為有問題，可以及時提出來，如開發(fā)商不同意修改，購房者可以選擇購買或者不購買。購房者在簽訂了開發(fā)商公示的合同文本及附件以后，認為里面存在霸王條款損害購房者的合法權(quán)益，有兩個途徑解決：第1可以找市場監(jiān)督管理部門申請行政審查；第2可以到人民法院起訴，確認某些條款無效或不成為合同的內(nèi)容。

實踐中，廣東省高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四條規(guī)定，當事人簽訂預(yù)約合同時已經(jīng)知道將來擬簽訂的房屋買賣合同主要條款，拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達成合意為由抗辯不承擔違約責任的，不予支持。

忘掉商品房買賣合同司法解釋第四條的規(guī)定吧，想通過惡意磋商退回定金，現(xiàn)在不行了。

《商品房買賣合同司法解釋》第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

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