8月22日棗莊市公共資源交易網(wǎng)在新城一口氣掛出五塊地，新城2023-1、新城2023-2、新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9地塊。

其中新城2023-1、新城2023-2兩地塊位于新城婦保院東部屬于高樓小呂巷片區(qū)；新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9地塊三地塊屬于來泉片區(qū)。

這份掛牌公告有兩點(diǎn)顯著變化：

(資料圖)

一是在最右側(cè)增加了一處周邊設(shè)施介紹，也就是羅列出土地一周的優(yōu)勢這還是頭一次，顯然土地市場也已進(jìn)入買方市場。

二是明確土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂60日內(nèi)交清全部土地出讓金，也就是不在接受分期補(bǔ)繳出讓金對資金方實(shí)力提出更高要求。

01新城2023-1、新城2023-2

我們先看新城2023-1、新城2023-2兩地塊的位置，一號地在頤順康養(yǎng)的東側(cè)北鄰廈門路、二號地在頤順康養(yǎng)南側(cè)南鄰黃河路（還未修）。這兩地塊均是新城區(qū)域最東側(cè)的區(qū)域，再往東不遠(yuǎn)處就是店韓路了。

但是這兩塊地的優(yōu)勢非常明顯，就是南鄰韓龍山西側(cè)還規(guī)劃一處山體公園。生態(tài)自然環(huán)境一流，醫(yī)療配套一流（市婦保院），應(yīng)是龍吟實(shí)驗中學(xué)。從基礎(chǔ)配套上講是完備的，不過生活便利性確實(shí)欠佳。

新城2023-1號地指標(biāo)：

該地塊出讓面積47274平方米 或70.91畝，

1.0＜容積率＜1.4

起拍價3.2億，約451萬/畝

樓面價約4835元/平方

新城2023-2號地指標(biāo)：

該地塊出讓面積48065方米 或72.09畝，

1.0＜容積率＜1.4

起拍價3.2億，約444萬/畝

樓面價約4755元/平方

這兩塊地技術(shù)指標(biāo)基本一致，土地單價略有差異樓面價也接近。但新城2023-1號地需配建一所6班幼兒園，需去掉約7畝左右的無效占地，該地塊拿地成本或破500萬每畝。

這兩塊地容積率均為1.4為片區(qū)最低，目前也僅是井字峪別墅區(qū)低于它（容積率為1.2）。限高36米應(yīng)是以11層及以下的產(chǎn)品布局為主，是十分罕見的低密度指標(biāo)。

這兩塊地更適合打造康養(yǎng)改善型住宅，做洋房和合院混合產(chǎn)品類似于藍(lán)城小鎮(zhèn)院子，有情懷的老板可以試試。

02新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9地塊

新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9三個地塊均在來泉片區(qū)的南半部（如上圖），其中新城2023-9地塊是重新掛牌出讓其在2021年度出現(xiàn)過流拍當(dāng)時定價600萬/畝。

新城2023-7號地指標(biāo)：

該地塊出讓面積48229平方米 或72.34畝，

1.0＜容積率＜2.2

起拍價4.34億，約600萬/畝

樓面價約4090元/平方

新城2023-8號地指標(biāo)：

該地塊出讓面積45703平方米 或68.55畝，

1.0＜容積率＜2.1

起拍價4.113億，約600萬/畝

樓面價約4285元/平方

新城2023-9號地指標(biāo)：

該地塊出讓面積52878平方米 或79.32畝，

1.0＜容積率＜2.0

起拍價4.759億，約600萬/畝

樓面價約4500元/平方

這三塊地單價均為600萬/畝，但新城2023-7、新城2023-9兩地塊需配置一所6班幼兒園，相對而言土地獲取成本更高一些。

新城2023-7、新城2023-8、新城2023-9三個地塊從實(shí)拍可以看出新城2023-7價值最低，其南向和西南向均被來泉山莊大高層遮擋視線受限。新城2023-8、新城2023-9正面為韓龍山兩地塊相對而言視野更為開闊，但地形對樓棟布局提出更高要求。

顯然來泉片區(qū)南部區(qū)域薛2023-17地塊及東待拍地塊相對優(yōu)質(zhì)，也就是說秀地置業(yè)已經(jīng)把控來泉片區(qū)的所有優(yōu)質(zhì)地塊，其他較差地塊推向市場銷售。

總結(jié)：

今年新城市場除秀地置業(yè)成交薛2023-17地塊外還未有第二家開發(fā)企業(yè)拿地，本次五塊地推向市場是國企托底還是民企出手目前不得而知。

在這里我們要思考一些問題我們的土地價格是否過高？是否應(yīng)該給開發(fā)企業(yè)一定的政策支持來尋求產(chǎn)品上的突破？

如何消除不可預(yù)見的開發(fā)矛盾有利于整個市場健康平穩(wěn)發(fā)展應(yīng)是我們關(guān)注的焦點(diǎn)，希望我們的住建系統(tǒng)和規(guī)劃審批部門做好頂層設(shè)計，引導(dǎo)及鼓勵開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更多精品樓盤。

關(guān)鍵詞：