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作者|陳盼盼

【資料圖】

編輯|吳亞

作為輕資產(chǎn)的業(yè)務類型，代建由于資金占有量少，安全邊際較高，成為多家房企轉型、布局的賽道，競爭愈發(fā)激烈。如今2023年已過半，早在2021年就宣布轉型代建賽道的朗詩綠色管理業(yè)績表現(xiàn)如何？

8月28日上午，朗詩綠色管理發(fā)布2023年中期業(yè)績公告。中報顯示，上半年，朗詩錄得收入39.64億元，同比下降31%；歸母凈虧損3655萬元，較去年同期虧損3.9億元大幅收窄。搜狐財經(jīng)梳理發(fā)展，凈虧損收窄的主要原因在于，朗詩應占合營企業(yè)凈利潤較去年同期增加3.5億元。

今年上半年，朗詩新增的9個項目，全部為開發(fā)代建服務項目。截至6月末，朗詩開發(fā)代建服務項目共73個，可售面積522.15萬平方米，較去年同期大幅增長，預計可售貨值約為998.5億元。

盡管朗詩已轉型代建賽道，但物業(yè)銷售業(yè)務仍是營收主力。上半年，代建業(yè)務貢獻5%營收，而物業(yè)銷售的營收貢獻超過九成。

開發(fā)代建服務項目可售貨值998.5億元

2023年上半年，“朗詩出品”的簽約銷售額約為111.6億元，較去年同期基本持平；簽約建筑面積約為56.3萬平方米。

其中，物業(yè)開發(fā)銷售額56.2億元，占比50.36%，主要是來自中國杭州、武漢、無錫、嘉興、成都、重慶、合肥等城市以及美國一、二線門戶城市的在售項目。

此外，上半年，朗詩代建開發(fā)服務項目簽約銷售額則為55.4億元，占比49.64%。2021年以來，朗詩加速從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)轉型，深耕代建市場。同時，朗詩代建開發(fā)服務項目銷售貢獻度迅速走高，截至去年末達59.3%，超過物業(yè)開發(fā)業(yè)務。但從今年上半年業(yè)績來看，其代建服務項目業(yè)績貢獻度出現(xiàn)回落，不及物業(yè)銷售。

不過，朗詩的業(yè)務拓展主要集中在代建開發(fā)方面。中報顯示，2023年上半年，朗詩在國內產(chǎn)共獲取了15個輕資產(chǎn)項目（包括開發(fā)代建服務項目、技術輸出、咨詢服務及營銷代理等，共帶來合同額約4億元。其中9個項目已落地。

中報顯示，這9月項目來自于蘇州、無錫、重慶、佛山，泰州等城市，均為開發(fā)代建服務項目，新增可售面積約為112萬平方米，可售貨值約為245.9億元，同比增長216%。截至6月末，朗詩開發(fā)代建服務項目共73個，可售面積522.15萬平方米，較去年同期大幅增長，預計可售貨值約為998.5億元。

朗詩透露，“截至2023年6月30日，由我們提供代建服務及進行小股操盤的項目共計99個，總可售面積547.9萬平方米，預計可售貨值達1087.7億元，占中國地區(qū)總累計貨值的94%?！?/p>

此外，朗詩在中報中展望，“未來的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務將主要集聚在經(jīng)濟基本面好、產(chǎn)業(yè)基礎強、有持續(xù)人口流入的一線城市及強二線城市，高品質、改善型產(chǎn)品將成為此類市場的主流產(chǎn)品”。

從中報數(shù)據(jù)來看，截至2023年6月30日，朗詩在中國地區(qū)累計可售貨值為1156.1億元，其中一線及新一線城市占比約55%，長三角及大灣區(qū)占比近八成。

代建業(yè)務貢獻5%營收，凈利潤虧損收窄

雖然從銷售業(yè)績貢獻及項目儲備上看，朗詩已基本轉型代建賽道，但營收主力依然是物業(yè)銷售。

今年上半年，朗詩實現(xiàn)營業(yè)收入39.64億元，同比下降約31%。其中，來自于開發(fā)代建服務收入約為2.13億元，較去年同期下降24.7%，占比為5.3%；物業(yè)銷售收入約為37.5億元，占比高達94.6%。

此外，近年來，受市場下行沖擊以及企業(yè)經(jīng)營調整影響，朗詩盈利持續(xù)承壓，歸母凈利潤已經(jīng)連續(xù)三年虧損，且虧損幅度不斷加劇。

但在今年上半年，朗詩的利潤虧損幅度收窄。中報顯示，上半年朗詩毛利潤為7.3億元，去年為11.8億元；歸母凈利潤虧損3655萬元，去年同期為虧損3.9億元。

朗詩認為，“2023年上半年雖然簽約銷售額仍然承壓，但是公司的整體業(yè)務得以正常運營，毛利率及營業(yè)利潤率保持穩(wěn)定，凈利潤基本回正。”

搜狐財經(jīng)梳理中報發(fā)現(xiàn)，上半年朗詩凈利潤虧損大幅收窄3.54億，主要源于兩方面：

一方面，朗詩的資產(chǎn)減值準備收窄。中報顯示，截至今年6月末，朗詩金融資產(chǎn)減值虧損轉回凈額約為0.36億元，而去年上半年撥備約為1.75億元。

另一方面，朗詩來自合營企業(yè)的投資收益大幅提高。中報顯示，今年上半年，朗詩應占合營企業(yè)凈利潤為0.49億元，而去年同期為虧損3.01億元。

對于去年上半年應占合營企業(yè)虧損超3億元，朗詩曾解釋稱：“主要為合營項目預期減值導致公司應占合營企業(yè)凈虧損增加?！?/p>

但在今年中報中，朗詩未對應占合營企業(yè)凈利潤增加3.5億元、最終回正的情況做出具體解釋。

“應占合營企業(yè)利潤的計算方法是用朗詩在合營企業(yè)的股權比例，乘以合營企業(yè)自己的利潤?！睂τ谠撝笜嘶卣那闆r，一位不愿具名的審計師分析道。

在她看來，朗詩投資的合營企業(yè)利潤增加較多、朗詩在合營企業(yè)持股比例上升，或者今年合營項目計提減值大幅降低，均會導致其在合營企業(yè)中的應占凈利潤上升。

不過，朗詩亦未在中報中呈現(xiàn)合營企業(yè)利潤、持股變動等數(shù)據(jù)。

值得一提的是，朗詩正在試圖通過向合營及聯(lián)營企業(yè)索取股息及墊款的方式，來補充流動性。

去年以來，朗詩陷入流動性緊張的窘境。截至今年6月末，朗詩的流動負債超過流動資產(chǎn)31.12億元，流動借款為9.84億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為3.38億元。同時，朗詩違約本金為3627萬美元（相當于人民幣2.62億元）的優(yōu)先票據(jù)，因未在到期日付款。

此外，上半年，朗詩繼續(xù)虧損，且經(jīng)營現(xiàn)金流出凈額為9858萬元。

朗詩稱，“上述情況顯示存在重大不確定性，可能對本集團持續(xù)經(jīng)營的能力構成重大疑問?！?/p>

對此，朗詩在今年中報中提出6大措施來解決今年流動性壓力，包括繼續(xù)積極調整銷售及預售加強回款、對建筑商及供應商安排好付款；積極解決違約美債問題等。

其中，朗詩提到：“集團已與潛在買方接洽，以出售本集團子公司持有的若干投資性物業(yè)，以及持有投資性物業(yè)的若干合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)的股權。此外，集團將根據(jù)該等項目的預售及現(xiàn)金流狀況，持續(xù)向部分合營及聯(lián)營企業(yè)索取股息及墊款?！?/p>