【資料圖】

要說(shuō)熱度，長(zhǎng)隆萬(wàn)博商圈說(shuō)第二，恐怕沒(méi)人敢在番禺稱第一。

今年上半年，番禺長(zhǎng)隆板塊已被華潤(rùn)聯(lián)合體197億豪吞4宗商住地，其中兩宗宅地還雙雙進(jìn)入搖號(hào)池，引三家巨頭為此廝殺。

打鐵要趁熱，下半年，長(zhǎng)隆板塊又放出一宗超級(jí)“王炸”宅地，地鐵上蓋，體量還達(dá)30萬(wàn)㎡，巨無(wú)霸綜合體無(wú)疑。

只是，對(duì)比華潤(rùn)長(zhǎng)隆地塊來(lái)說(shuō)，區(qū)位上稍有遜色。

出現(xiàn)在第三批清單中

8月4日，廣州規(guī)劃局網(wǎng)站公布了今年第三批住宅用地部分清單，當(dāng)中就包含了長(zhǎng)隆“王炸”地塊。

清單中地塊被命名為番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0901081地塊，作為二類居住用地，地塊占地面積8.56萬(wàn)㎡，建面達(dá)30萬(wàn)㎡，是妥妥的巨無(wú)霸宅地。

實(shí)際上，地塊并非純住宅，根據(jù)此前7月番禺土地推薦會(huì)資料透露，長(zhǎng)隆三期AB地塊將被打造為超級(jí)文商旅綜合體項(xiàng)目，包含有全新超級(jí)樂(lè)園、潮流體育公園、全新交通樞紐、城市歡樂(lè)大道等，形成一個(gè)超級(jí)旅游度假區(qū)。

2023年7月番禺區(qū)土地推介會(huì)資料截圖

整個(gè)地塊總用地是55.64萬(wàn)㎡，凈用地面積為38.3萬(wàn)㎡，居住用地僅占8.56萬(wàn)㎡，而公園綠地和娛樂(lè)用地占大頭，規(guī)劃有24.22萬(wàn)㎡，此外還有交通場(chǎng)站也占據(jù)5.52萬(wàn)㎡。

顯而易見(jiàn)，漢溪大道北側(cè)BA0901081地塊就是其中的宅地部分，容積率在3.0左右。

2023年7月番禺區(qū)土地推介會(huì)資料截圖

這宗地最大的作用是起到串聯(lián)，未來(lái)將通過(guò)漢溪長(zhǎng)隆地鐵站和商業(yè)綜合體一體化設(shè)計(jì)，把地鐵站點(diǎn)和歡樂(lè)世界連通。

地鐵上蓋配套靠蹭

區(qū)位上看，處于福翠路和漢溪大道交匯處，地塊毗鄰長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界園區(qū)，周圍樓盤(pán)云集，沿著漢溪大道往北走不遠(yuǎn)處就是華潤(rùn)長(zhǎng)隆地塊項(xiàng)目，一路之隔便是南國(guó)奧園和新世界耀勝尊府，西南側(cè)是長(zhǎng)隆瓏翠項(xiàng)目，西北側(cè)是越秀萬(wàn)博瑞麓府。

航拍看，地塊目前主要是綠色植被為主，周圍生態(tài)環(huán)境好，可以想象未來(lái)住宅的居住舒適度是很高的。

2023年8月地塊航拍圖

交通方面，靠近漢溪大道，一腳油就去到萬(wàn)博CBD，地塊屬于7號(hào)線鐘村地鐵上蓋，再往前不遠(yuǎn)處就是7號(hào)線和3號(hào)線交匯的漢溪長(zhǎng)隆地鐵站，去往天河珠江新城商圈十分便捷。

此外，項(xiàng)目距離廣州足球公園項(xiàng)目（原恒大足球場(chǎng)地塊）也僅是一兩首歌的車程，不過(guò)這個(gè)片區(qū)城中村和工業(yè)園聚集，城市面貌較為破舊。

從推介會(huì)資料中可知，地塊雖然體量很大，并未配建商業(yè)和學(xué)校，有點(diǎn)減分，但可以蹭到優(yōu)質(zhì)高端配套。

學(xué)校方面，需要蹭瑞麓府旁邊的番禺中學(xué)九年一貫制學(xué)校，幼兒園、小學(xué)、初中都能就近解決，具體還需以教育局官網(wǎng)當(dāng)年招生政策為準(zhǔn)。

商業(yè)方面，就要蹭隔壁華潤(rùn)萬(wàn)象系商場(chǎng)，或一路之隔建設(shè)中的K11，又或者一腳油門(mén)直接殺去萬(wàn)博CBD，都是高大上的商業(yè)體。

會(huì)送入搖號(hào)池嗎？

板塊來(lái)說(shuō)，對(duì)比周圍華潤(rùn)置地長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府、越秀和樾府、新世界耀勝尊府等項(xiàng)目，區(qū)位地段上是遜色一些，畢竟越秀和樾府，一路之隔就是萬(wàn)博CBD，其他兩個(gè)項(xiàng)目都自帶大型商業(yè)綜合體，配套都自給自足。

但比越秀萬(wàn)博瑞麓府又稍好一些，畢竟是有地鐵上蓋這個(gè)加分項(xiàng)，而且未來(lái)還將修一條城市歡樂(lè)大道，直通長(zhǎng)隆萬(wàn)博核心區(qū)域，鏈接地鐵站和商業(yè)體。

地價(jià)而言，參考華潤(rùn)置地長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府，兩宗宅地都是總價(jià)破80億元的大體量項(xiàng)目，成交地價(jià)在3.2-3.3萬(wàn)元/㎡。

房?jī)r(jià)方面，地塊隔壁吊胃口已久的華潤(rùn)置地長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府8月開(kāi)了營(yíng)銷中心，據(jù)說(shuō)9月初會(huì)開(kāi)盤(pán)，對(duì)銷售對(duì)價(jià)格依然死守口風(fēng)，主推建面約98-142㎡三至四房，首開(kāi)貨量在500套左右，目前10萬(wàn)凍資已達(dá)到900組。（可見(jiàn)地段好，就是不愁客。）

而在清尾貨的越秀和樾府，建面約270㎡大平層最高參考單價(jià)已突破8萬(wàn)元/㎡，小戶型參考單價(jià)在5-6萬(wàn)元/㎡。

8月17日獲批新預(yù)售證的新世界耀勝尊府，新添了220套貨量入市，主要是建面約114-134㎡三房，含有復(fù)式單位，在售的產(chǎn)品參考單價(jià)在6字頭。

西北側(cè)的越秀萬(wàn)博瑞麓府在8月初，一次性獲批兩張預(yù)售證，共有30套大平層入市，集中在17和18棟住宅中，主要是建面約158㎡、171㎡四房戶型，目前項(xiàng)目的參考單價(jià)在4.6-5.2萬(wàn)元/㎡。

至于長(zhǎng)隆AB地塊上架后，能否送入搖號(hào)池，就要看最后起拍總價(jià)和競(jìng)拍條件，按照番禺眼下一貫作風(fēng)，地價(jià)可能恐不會(huì)定太高，但總價(jià)未必低，畢竟是巨無(wú)霸項(xiàng)目，普通房企難啃得動(dòng)，最后可能又是國(guó)央企之間的較量。

一切答案，得等宅地在8月-11月期間上架后才能窺探一二。

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