曾經(jīng)是全國十大富縣的這個地方，已經(jīng)從全國百強(qiáng)縣榜單中消失……

(資料圖片)

而作為原老縣城的惠南鎮(zhèn)，也已經(jīng)從當(dāng)年的大鎮(zhèn)、富鎮(zhèn)如今淪為了浦東十八線小鎮(zhèn)！

今天我們就來看一看，已經(jīng)消失的全國十大富縣——南匯！

01

1992年第一屆中國百強(qiáng)縣排名堪稱最有含金量的一次，當(dāng)時南匯縣位列第26名。

排在前面的是川沙縣（11）、嘉定縣（15）、上海縣（16），寶山縣（28）緊跟其后：

而后的幾年中，南匯縣數(shù)次擠進(jìn)前十強(qiáng)榜單，多次被評為“全國十大富縣”！

南匯建縣時間比較早，于清雍正四年（1726年）置縣，1958年由江蘇劃歸上海管轄。

而在2001年南匯撤縣建區(qū)，成為上海市南匯區(qū)，所以自此不再參加全國百強(qiáng)縣排名，消失在了百強(qiáng)縣榜單中……

以此來算，南匯縣前后存在長達(dá)275年，發(fā)展頗有些歷史！

但是在2008-2009年發(fā)生了兩件大事，決定了南匯從此不復(fù)存在，在上海的行政版圖中被抹去……

一是2008年南匯區(qū)政府由惠南鎮(zhèn)搬到了臨港滴水湖邊（南匯新城鎮(zhèn)申港大道200號）；

二是2009年8月9日并區(qū)，南匯直接被浦東新區(qū)吞并！

2006年的南匯區(qū)地圖

南匯并入浦東，有人歡喜有人憂。

搞這么大的一個動作，也在于當(dāng)時浦東新區(qū)發(fā)展飽和，523平方公里的土地基本開發(fā)殆盡，不得不南擴(kuò)向南匯要地。

南匯土地面積809.5平方公里，比原浦東新區(qū)還要大一半，而且地價又便宜，浦東如何不垂涎欲滴？

歷史證明，浦東吞并南匯是正確的選擇，這是從大局出發(fā)為了建設(shè)上海國際金融中心和國際航運中心而作出的偉大決定！

國際金融中心在陸家嘴，而國際航運中心主要功能區(qū)卻散落分布在外高橋保稅區(qū)、浦東國際機(jī)場和洋山深水港三處。

其中洋山深水港是在浙江舟山市的嵊泗縣，通過一條30多公里長的東海大橋與南匯蘆潮港連接。

那么問題來了，如此分散的國際航運中心功能區(qū)，如何才能與上?！皟蓚€中心”之一的國際金融中心實現(xiàn)相協(xié)同發(fā)展？

于是，南匯自然而然投入了浦東的懷抱。

02

當(dāng)了275年的縣、又做了8年的區(qū)，南匯便從此消失在歷史的長河中。

以后南匯就是浦東，一舉邁入國家級新區(qū)，這是大多數(shù)人應(yīng)該高興的。

但是當(dāng)?shù)厝藚s有一個歷史情結(jié)，尤其是惠南人民很受傷，怎么也樂不起來。

自從并入浦東后，作為曾經(jīng)南匯政治、經(jīng)濟(jì)、科教文衛(wèi)中心的惠南就開始走向下坡路了。

如今的惠南已經(jīng)沒落得不像樣子了，再也沒有當(dāng)年十大富縣的威風(fēng)了，這些我們將在后面重點探討。

反觀其它區(qū)域，以前被南匯邊緣化的幾大鎮(zhèn)都迎來了飛黃騰達(dá)。

最大的贏家是臨港，2019年由中央牽頭打造臨港自貿(mào)新片區(qū)，隨后2021年上海就給了她一個五大新城的頭銜，成了一個雙重戰(zhàn)略加身的未來新星之城！

臨港房價在2021年就沖到了6-7萬元/m2，相對新房3.3萬元/m2的定價立馬翻番，惠南人民表示看不懂。

這是筆者2021年5月6日采集的巔峰時期臨港二手房價行情，只是現(xiàn)在跌幅有些大：

緊接著周浦、康橋兩鎮(zhèn)也翻身了，被劃入張江科學(xué)城，逐漸融入上海主城區(qū)。

周康地區(qū)以前被南匯邊緣得太狠了，成了堆垃圾、長草放養(yǎng)的荒地，南匯只知道搞自己的“宇宙中心”惠南老縣城。

現(xiàn)在好了，周康的命運好過惠南，搖身一變成了“正張江”，再也不用打著“張江南”的旗號了，完全擺脫了南匯的魔咒。

張江的資源直接外溢到周浦，給了上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)發(fā)展與張江定位相契合的現(xiàn)代醫(yī)療服務(wù)業(yè)、醫(yī)療器械及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，一座周浦現(xiàn)代化醫(yī)學(xué)科學(xué)城橫空出世：

而康橋依托完善的高規(guī)格的工業(yè)體系，康橋工業(yè)區(qū)已吸引了包括ABB、SABIC、蒂森克虜伯等在內(nèi)的企業(yè)總部和研發(fā)機(jī)構(gòu)20多個，初步形成了以信息通訊及智能制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的綜合型城鎮(zhèn)。

周浦、康橋這輪漲幅也較大，房價同樣秒殺惠南，周浦的萬達(dá)完勝惠南任何一個商場。

另一個贏家是祝橋鎮(zhèn)，正在建東方樞紐上海東站，祝橋航空城蓄勢待發(fā)，風(fēng)頭同樣蓋過了惠南！

“西有虹橋、東有祝橋”，曾經(jīng)還是惠南小跟班的祝橋因為浦東空鐵樞紐的建設(shè)，戰(zhàn)略地位猛然被拔高了。

目前距離上海東站2.4公里的祝橋標(biāo)桿盤金地公元2040是第一個帶頭沖擊5.2-5.8萬元/m2的地王盤，讓惠南的東原逸墅（4.74萬元/m2）、華鉅御庭（4.62萬元/m2）不得不低下高昂的頭顱。

再看鄉(xiāng)野地段的書院、泥城兩鎮(zhèn)，被南匯冷凍大發(fā)了：

書院有中芯國際坐鎮(zhèn)；泥城鎮(zhèn)則從農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型成為了“特斯拉小鎮(zhèn)”，超級工廠就在自己家正院，兩鎮(zhèn)在新增產(chǎn)業(yè)能級上雙雙吊打惠南！

03

回頭我們再來看看惠南，已經(jīng)非常失落了，臉不由得往右一甩。

當(dāng)前的惠南房價仍然徘徊在3-4萬元/m2，漲幅不盡人意。

我統(tǒng)計了一下惠南成交量還不錯的幾大次新商品房，發(fā)現(xiàn)本輪漲幅是真的低：

2016年的浦東頤景園掛牌4.25-4.76萬元/m2，2020年成交單價3.28-3.98萬元/m2，近兩年漲到了4.14-4.53萬元/m2，整體漲幅19.42%，跑輸了大盤；

2013年的鵬潤伊頓公館掛牌3.62-4.15萬元/m2，2020年主力成交單價3.2萬元/m2左右，這兩年漲到了3.33-4.32萬元/m2，整體漲幅也僅19.53%；

即使是成交量比較大的2014年的動遷房遠(yuǎn)洋萬和四季，2020年成交單價2.53-3.87萬元/m2，這兩年漲到了3.53-4.28萬元/m2，整體漲幅也只有22.03%；

2014年的寶業(yè)萬華城掛牌3.05-3.82萬元/m2，2020年成交單價3萬元/m2左右，這兩年漲到了3.5萬元/m2左右，漲幅只剩下16.67%。

2016年的東原逸墅（商品房住宅）掛牌4.44-5.04萬元/m2，2020年成交單價3.65、4.11萬元/m2，由于流動性不高，今年成交的兩套在4.72、4.81萬元/m2，漲幅也不過22.8%。

惠南成交最火的是2010年開發(fā)的動遷房惠康苑，戶型小、總價低、視野開闊（原始村景），掛牌僅2.5-3.1萬元/m2，2020年成交2.33-2.78萬元/m2，這兩年漲到了2.5-3.07萬元/m2，整體漲幅僅有9%，嚴(yán)重跑輸大盤！

惠南，何以至此？

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從現(xiàn)實來看，惠南這個被稱為南匯人民耶路撒冷的地方，已經(jīng)十年未有大發(fā)展了！

從惠南地鐵站出來，映入眼簾的是中國電信大樓、荷逸唐酒店、香榭麗舍宴會中心，惠南這個地方確實有當(dāng)年縣城的氣派：

還有南匯汽車站、滬南線（直達(dá)陸家嘴）、南匯第一/第二/第三/第四/第五中學(xué)、南匯大學(xué)城、南匯博物館（已更名為浦東歷史博物館）等。

這根本不是一個普通鎮(zhèn)級的配套，都是惠南曾經(jīng)作為南匯縣區(qū)治所的一一見證。

但是不得不承認(rèn)的是，曾經(jīng)全國十大富縣的這里，由于行政地位的下降，多年來城市面貌變化都不大，最直觀的就是商業(yè)的衰敗。

上述香榭麗舍宴會中心中下面的大商場，成了惠南最大的商業(yè)綜合體，即聯(lián)華超市。

聯(lián)華超市二樓貨架幾乎搬空，銷售表示正在裝修，三樓貨物多但沒幾個人逛，一副商業(yè)凋零的傷感突然涌上心頭：

這讓我想到五角世貿(mào)廣場，堪稱惠南最大的商業(yè)規(guī)劃敗筆。

五角世貿(mào)廣場因酷似美國五角大樓而著稱，建筑面積高達(dá)50萬方，是全上海最大的商場，比環(huán)球港（32萬方）還要大18萬方，何其宏偉：

不過這個巨型的商業(yè)體永遠(yuǎn)開在人們的心中，已經(jīng)被改成了五角興農(nóng)城，即全球農(nóng)產(chǎn)品展貿(mào)中心，通俗一點就是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。

去過這的人就知道有多冷清，開得像半倒閉的樣子，兩層電梯都不轉(zhuǎn)落滿灰塵，內(nèi)部大量的店鋪關(guān)閉，進(jìn)去之后像是探險一樣：

五角世茂廣場大部分都被鎖起來不對外開放，啟用的批發(fā)市場只占一小部分，廣場中心長滿雜草，建筑物銹跡斑斑：

一些空置的房屋直接被用來堆放垃圾，連墻皮都脫落了，處于廢棄狀態(tài)：

就連曾經(jīng)盛極一時的豪布斯卡名品村，現(xiàn)在也沒多少人逛了，一些店鋪關(guān)的關(guān)、倒的倒，破敗成三線城市步行街的既視感：

在惠南，是沒有優(yōu)衣庫的，要去很遠(yuǎn)的周浦萬達(dá)或者川沙百聯(lián)購物中心；

也沒有海底撈，要去隔壁的新場鎮(zhèn)新環(huán)廣場，更沒有大米先生快餐店（不過有老鄉(xiāng)雞）。

浦東禹悅匯、鼎基商業(yè)廣場、大潤發(fā)等幾乎是社區(qū)型的商業(yè)，像萬達(dá)、寶龍、印象城、吾悅廣場、山姆會員店等惠南一個都沒有。

人們不禁感嘆，昔日“全國十大富縣”，如今怎么會淪落到這個地步？

這些品牌商家當(dāng)初也并不是沒有來南匯考察過，最終還是選擇放棄，萬達(dá)更是掉頭跑到了更為偏遠(yuǎn)的泥城鎮(zhèn)，寶龍則去了奉賢四團(tuán)鎮(zhèn)。

05

惠南的衰退，又豈止是商業(yè)。

如今，我們提起上海的大學(xué)城，大家的第一反應(yīng)是松江。

其實早在松江大學(xué)城還在規(guī)劃施工時，南匯大學(xué)城就已經(jīng)開始招生了。

后來上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力大學(xué)陸續(xù)搬走，復(fù)旦大學(xué)太平洋金融學(xué)院停辦，南匯大學(xué)城從此一蹶不振。

曾經(jīng)赫赫有名的南匯大學(xué)城只剩下幾所專科院校留守，大學(xué)城成了名副其實的大專城：

上海民航職業(yè)技術(shù)學(xué)院、上海工商外國語職業(yè)學(xué)院、上海思博職業(yè)技術(shù)學(xué)院、上海興偉學(xué)院（已升為本科）等。

其他社會機(jī)構(gòu)也大同小異，搬的搬走的走，甚至連惠南本地人也紛紛選擇外遷，有錢的去了市區(qū)，沒錢的去了臨港。

南匯大學(xué)城敗退后，臨港大學(xué)城發(fā)展得可謂風(fēng)生水起，吸走了惠南很多的資源。

臨港大學(xué)城不僅有從惠南吸收過來的上海電力大學(xué)、上海海洋大學(xué)（原上海水產(chǎn)大學(xué)更名），還有上海海事大學(xué)、上海電機(jī)學(xué)院、上海建橋?qū)W院等5所高校。

臨港還有這3所牛批的學(xué)院：中央美術(shù)學(xué)院中法藝術(shù)與設(shè)計管理學(xué)院、上海交通大學(xué)中英國際低碳學(xué)院、同濟(jì)大學(xué)海洋學(xué)院（海洋地質(zhì)國家重點實驗室）。

可以說，和川沙一樣，惠南基本成了浦東新區(qū)發(fā)展擴(kuò)張的犧牲品，尤其是在南匯新城鎮(zhèn)、臨港新片區(qū)崛起后更加式微！

以前惠南鎮(zhèn)在南匯區(qū)的定位類似于嘉定新城，但是現(xiàn)在更像是浦東的一個十八線小鎮(zhèn)，也許未來臨港起勢后惠南可能會受到輻射。

但是惠南距離臨港新片區(qū)主城又較遠(yuǎn)，距離浦東主城也不近，處在“兩不靠”中間尷尬的位置，在吸引人口與產(chǎn)業(yè)外溢方面都不占優(yōu)勢。

好在還有些縣城的底子，惠南的配套相較臨港更加成熟，并且又靠近空鐵樞紐，未來也許轉(zhuǎn)型做“兩港”睡城更加合適。

前面我們說到惠南的房價漲幅很低，這對還沒上車的剛需來說是福音，這么成熟的配套、這么實惠的房價，還要啥自行車？

海玥泓邸、海玥銘邸、文瀾府（已售罄）新房定價都是3.4-3.6萬元/m2，而動遷大居民樂城二手房成交價僅2.6-3萬元/m2，簡直不要太有性價比！

并且在今年底前，本地人一直心心念想的惠南地鐵站TOD綜合體就要動工了，未來惠南將迎來全新的的商業(yè)、辦公業(yè)態(tài)，一改落后的面貌：

還有黃路綠地公園、凡德寶馬5S店、長城商業(yè)街、元氣國際康養(yǎng)城等新項目也將上馬。

也許曾經(jīng)全國十大富縣的南匯并沒有消失，只是以另一種形式存在而已。

可惜了惠南，一個不幸的縣城，終究還是沒落了。

以上為正文

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