21日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布本月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)價(jià)。其中，1年期LPR為3.45%，下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.20%，維持不變。

本月LPR呈現(xiàn)非對(duì)稱下降，尤其是5年期以上LPR未變動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平。此外，專家預(yù)計(jì)利率偏高的存量房貸利率調(diào)整方案將加快出臺(tái)。

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五年期以上LPR為何維持不變？

8月15日，央行意外“降息”，7天期逆回購(gòu)利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至1.80；1年期MLF（中期借貸便利）利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至2.5。由于LPR是在MLF利率基礎(chǔ)上按照市場(chǎng)化方式加點(diǎn)形成的，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)本月5年期以上LPR大概率隨MLF下調(diào)。

天風(fēng)證券此前預(yù)計(jì)，本月LPR報(bào)價(jià)可能出現(xiàn)非對(duì)稱下調(diào)，5年期以上LPR下調(diào)幅度可能會(huì)超過(guò)15個(gè)基點(diǎn)。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明此前也預(yù)計(jì)，1年期LPR和5年期以上LPR存在15個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。

但本次5年期以上LPR并未如預(yù)期一樣下降。招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)指出，從時(shí)點(diǎn)看，這是LPR在6月下降10個(gè)基點(diǎn)之后，1年期LPR三個(gè)月內(nèi)第二次下降，傳遞出貨幣政策加大逆周期調(diào)節(jié)、助力經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)的明顯信號(hào)。

8月18日，金融管理部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)會(huì)議，就金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)工作進(jìn)行研究和部署，要求“統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系”。

在董希淼看來(lái)，這就要求，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)重視存量與增量產(chǎn)品之間、不同機(jī)構(gòu)產(chǎn)品之間的價(jià)差問(wèn)題，其中商業(yè)銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過(guò)大的問(wèn)題。在金融管理部門(mén)多次表態(tài)之后，預(yù)計(jì)利率偏高的存量房貸利率調(diào)整方案將加快出臺(tái)。在這種情況下，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平，保持利潤(rùn)合理增長(zhǎng)，增強(qiáng)支持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性和高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)健性。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，8月政策性降息落地，但當(dāng)月1年期和5年期LPR報(bào)價(jià)調(diào)整結(jié)果出乎市場(chǎng)預(yù)期，后期“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”可能出臺(tái)單獨(dú)措施。

王青指出，1年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，低于8月15日MLF利率降幅。其判斷，這或出于接下來(lái)在引導(dǎo)企業(yè)和居民融資成本穩(wěn)中有降過(guò)程中，需要保持銀行凈息差處于合理水平等考慮，從而“有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性”。

王青進(jìn)一步指出，8月5年期以上LPR報(bào)價(jià)按兵不動(dòng)，很可能意味著后期“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策”會(huì)單獨(dú)出臺(tái)具體措施，其中或包括更大力度實(shí)施首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，以及下調(diào)二套房貸利率下限等。總體上看，下一步引導(dǎo)新發(fā)放居民房貸利率下行是大勢(shì)所趨。

“此次5年期沒(méi)有下調(diào)，略和市場(chǎng)預(yù)期有差異，但本身不影響既有的降低房貸等工作推進(jìn)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，此次數(shù)據(jù)發(fā)布前，央行等三部門(mén)召開(kāi)了電視會(huì)議，明確了優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。這說(shuō)明房貸政策寬松依然是大方向，各地也依然會(huì)有積極的動(dòng)作，包括降低房貸利率。無(wú)論是增量還是存量的貸款，都有可能進(jìn)一步下調(diào)。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，在當(dāng)前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續(xù)承壓環(huán)境下，為保持銀行合理利潤(rùn)水平，5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變可為存量房貸利率加快落地預(yù)留空間。

未來(lái)LPR是否還會(huì)繼續(xù)下行？董希淼認(rèn)為，下一步，央行應(yīng)適度下調(diào)政策利率，適時(shí)實(shí)施降準(zhǔn)，繼續(xù)為銀行提供低成本資金；商業(yè)銀行應(yīng)用好存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，有序降低存款利率，持續(xù)壓降負(fù)債成本，繼續(xù)推動(dòng)LPR特別是5年期以上LPR下行，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，為促消費(fèi)、穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需提供更好的支持和服務(wù)。

存量房貸利率啥時(shí)候調(diào)？

近段時(shí)間以來(lái)，存量房貸利率調(diào)整成為公眾最為關(guān)心的話題。

7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！边@是監(jiān)管部門(mén)首次對(duì)存量房貸利率調(diào)整作出表態(tài)。

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局下半年工作會(huì)議提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。這是央行近一個(gè)月第二次針對(duì)存量房貸利率調(diào)整發(fā)聲。

“新購(gòu)房群體的利率要明顯低于存量房貸利率，因?yàn)楫?dāng)前城市首套房貸利率基本都是在LPR的基數(shù)上減點(diǎn)，而存量房貸利率基本都是在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，導(dǎo)致新增和存量房貸利差較大，因此在LPR下調(diào)后新購(gòu)房者明顯可以享受更低的貸 款利率?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)中新經(jīng)緯表示。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP，首二套房貸利率差達(dá)91BP。

不過(guò)，最近銀行在存量房貸利率調(diào)整方面還未有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。從近期公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，提前還貸現(xiàn)象可能還在持續(xù)。8月11日，央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份住戶貸款減少2007億元，其中，短期貸款減少1335億元，以個(gè)人房貸為主的中長(zhǎng)期貸款減少672億元。與此同時(shí)，7月份人民幣存款減少1.12萬(wàn)億元，其中住戶存款減少了8093億元。

“存量房貸利率下調(diào)有望較快落地?！蓖跚嗾J(rèn)為，下半年降低存量房貸利率勢(shì)在必行，現(xiàn)在的關(guān)鍵是下調(diào)幅度。參考2008年的下調(diào)比例，以及當(dāng)前新、老房貸利率利差，其判斷大概會(huì)在0.5至1個(gè)百分點(diǎn)左右。對(duì)于銀行在利息方面的損失，可通過(guò)引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存款利率等方式部分彌補(bǔ)，現(xiàn)在也具備這樣的條件。

董希淼指出，對(duì)部分利率偏高的存量房貸，建議央行加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的引導(dǎo)和指導(dǎo)，推動(dòng)商業(yè)銀行總行盡快制定存量房貸利率階段性調(diào)整方案，通過(guò)差異化的利率打折或減少加點(diǎn)等方式，直接降低存量房貸利率。對(duì)不同地區(qū)、不同借款人，存量房貸利率調(diào)整方案可以有所區(qū)別。各地可通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定本地區(qū)存量房貸利率調(diào)整的總體原則。同時(shí)，探索推出貸款置換方案，允許還款期限達(dá)到一定年限的借款人申請(qǐng)本行新貸款置換舊貸款，或者允許借款人對(duì)貸款期限、還款方式等進(jìn)行變更。具備條件的地方政府，還可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以進(jìn)一步降低存量房貸利率。

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