現(xiàn)在的合肥樓市，價(jià)格越來越貴，產(chǎn)品越來越卷，戶型越來越大。之前，提到改善，大家頭腦中首先想到的是濱湖、高新。可現(xiàn)在，合肥改善遍地，縣城都開始做200多㎡的大平層。

肥西名邦上河印，最小戶型140㎡，主力戶型200㎡；肥東和睦湖壹號最大戶型更是做到了225㎡。這在之前，根本不敢想象。

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(資料圖)

截止到7月份，合肥今年誕生32個(gè)純新盤（不包括租賃、安置、城市更新等），其中22盤已釋放戶型面積段，僅3盤將起步戶型設(shè)置在100㎡以下，且都是縣域產(chǎn)品，合肥主城的門檻已經(jīng)達(dá)到了100㎡以上。

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濱湖起步戶型飆到120㎡，200㎡大戶型比例增多；蜀山、包河、高新等均在攀高；縣域同樣掀起大戶型之風(fēng)，以名邦上河印為例，在肥西主城板塊，最小戶型140㎡直接刷新肥西在售新房起步戶型記錄，主力戶型200㎡也超過了肥西市面上的新房。

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名邦上河印建面約200㎡戶型示意圖

是誰給了開發(fā)商勇氣？

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價(jià)格門檻攀高+大戶型盛行，有人說是開發(fā)商驅(qū)利，通過大戶型減少房源套數(shù)，縮短去化周期；也有人說是開發(fā)商取巧，大戶型更容易設(shè)計(jì)產(chǎn)品。大戶型+門檻拔高，誠然有開發(fā)商的助力，但也離不開樓市的大多數(shù)。

1、政策鼓勵(lì)改善需求

樓市的走向，不是開發(fā)商一方可以左右的，它們只能算順應(yīng)者和推動(dòng)者，但很難充當(dāng)決策者。

無論是多孩家庭購房政策、認(rèn)房不認(rèn)貸、限購政策趨松，對改善性需求的支持，還是競品質(zhì)拿地、試點(diǎn)“第四代住宅”，對產(chǎn)品力的高要求，都為改善客群創(chuàng)造條件。

2、供應(yīng)跟著需求走

開發(fā)商拿地前后進(jìn)行大量市場調(diào)研，根據(jù)需求設(shè)定樓盤定位，大戶型走俏已成趨勢，產(chǎn)品力足夠好的前提下，改善客群對價(jià)格抗性并不大。剛需客群受制于預(yù)算，更傾向選擇其他板塊新房或同板塊次新房。

以瑤海某樓盤為例，大戶型不夠賣，而105㎡小戶型去化緩慢，給后續(xù)樓盤提供參考，紛紛提高大戶型占比，以迎合市場需求。

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讓人感到詫異的當(dāng)屬肥東華盛和睦湖壹號，建面約116-225㎡。畢竟，肥東在售樓盤主打剛需低總價(jià)，戶型偏小，100㎡以下戶型選擇較多。這一波差異化，能否贏得地緣性改善客群的認(rèn)可，仍需持續(xù)關(guān)注。

3、買房回歸居住屬性

買房不再躺贏，投資退場，房住不炒，更多地考慮生活的舒適性，比如戶型、裝標(biāo)、公區(qū)建設(shè)、園區(qū)等，傾向于置換房產(chǎn)選擇更優(yōu)質(zhì)的新房。

4、房價(jià)仍很穩(wěn)

這一波房價(jià)格局已重塑，不考慮裝修或毛坯，較此前約上漲2000-3000元/㎡，具體視板塊而定。總的來看，新舊項(xiàng)目接力入市，整體價(jià)格拔高在合理范圍之內(nèi)。

結(jié) 語

2020年至今，合肥樓市的主力軍一直是改善客群，若沒有足夠差異化的作品亮相，很難進(jìn)一步吸引改善客群。而新房中的低門檻越來越少，新房市場的改善購買力是否具有持久性，留給剛需的機(jī)會還有哪些？開發(fā)商卷示范區(qū)、卷產(chǎn)品力、卷戶型，不妨也優(yōu)化一下產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，兼顧剛需、改善需求，更利于合肥樓市健康發(fā)展。

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