原創(chuàng) 張岳

房地產(chǎn)，經(jīng)歷了最煎熬的14天。

從7.24-7.31日，住建部、央行、北上廣深四大一線城市相繼表態(tài)，力挺樓市。

(資料圖片)

到8月9日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)爆出：一場由高層召集京滬廣深主官的會議即將在8月召開，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。

但是截至目前，出臺關(guān)于“降首付、降利率、降稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸”等細(xì)則的城市仍集中在二線，一線城市都沒有動。

從集體發(fā)聲到現(xiàn)在已經(jīng)過去14天，一線城市為何如此謹(jǐn)慎？這釋放什么信號？

在這一輪經(jīng)濟(jì)下行周期中，大家都有這樣的感受：雖然壓力很大，但實質(zhì)性的利好不多。

主要原因是中國經(jīng)濟(jì)正處在關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期。雖然下行壓力顯著，但這一輪的應(yīng)對之策，跟過去20多年有了很大不同。

過去20多年里，一旦遇到經(jīng)濟(jì)低迷，我們的打法是：大力度降準(zhǔn)降息，減稅降費(fèi)，發(fā)動一輪資本市場的牛市，再搞一輪房地產(chǎn)市場的牛市，輔以大基建，就可以讓經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，并順手拯救全世界。

下圖是2001年以來中國廣義貨幣M2的同比增速，它可以理解為印鈔速度。可以看出，近年來增速顯著放慢了。

如今，中國國情已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，無論內(nèi)部轉(zhuǎn)型還是對外博弈，中國都不能大水漫灌，需要在這一輪經(jīng)濟(jì)周期做一個不同往常的選擇。

01

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入4.0時代

最近兩年，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生的最大變化是：人口紅利見頂和房地產(chǎn)供求關(guān)系的重大變化。

這個變化不僅影響到經(jīng)濟(jì)的增長方式，財政的運(yùn)行方式，還將影響到財富的流向。

回顧中國經(jīng)濟(jì)70多年的發(fā)展史，大致可以分為四個階段：

1.0時代（1949-1978）是以工業(yè)農(nóng)業(yè)為主的計劃時代；

2.0時代（1978-1998）是以“低廉勞動力+代工+出口”的世界工廠時代；

3.0時代（1998-2021）是以“城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)+大基建”的房地產(chǎn)時代；

現(xiàn)在進(jìn)入4.0時代，科技創(chuàng)新、發(fā)明專利、民企、外資、上市公司成為最重要的財富生成器。

4.0時代是“印股票的時代”：通過IPO注冊制改革，打通直接融資的渠道，把中國財富的“第一印鈔機(jī)”，從“房地產(chǎn)+城鎮(zhèn)化+大基建”逐步轉(zhuǎn)移到“科技創(chuàng)新+實體經(jīng)濟(jì)+資本市場”上。

今年以來，全球投資領(lǐng)域出現(xiàn)三件大事。

第一個是以ChatGPT為標(biāo)志的人工智能迅速風(fēng)靡全球，促使芯片公司英偉達(dá)市值沖破萬億美元，創(chuàng)造了歷史。

另外兩個分別是“室溫超導(dǎo)”技術(shù)突破和“能殺死所有實體瘤的抗癌神藥”誕生，這兩個突破雖有待進(jìn)一步驗證，但均已在全球資本市場掀起了財富風(fēng)暴，相關(guān)企業(yè)股票大漲。

這些案例都說明，只有產(chǎn)業(yè)技術(shù)革命，才能給經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇構(gòu)建一個強(qiáng)有力的底層邏輯。在中國經(jīng)濟(jì)4.0時代，科技創(chuàng)新將成為引領(lǐng)新時代發(fā)展的第一動力。

02

新周期帶來新機(jī)遇

在中國經(jīng)濟(jì)二次轉(zhuǎn)型背景下，廣州琶洲就是轉(zhuǎn)型非常成功的片區(qū)。

近幾年，廣州為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展新興業(yè)態(tài)，珠江新城CBD隨城市規(guī)劃遷移指向兩處，一面是金融城，另一面則是琶洲，并演化出“珠江新城+琶洲+金融城”的黃金三角區(qū)，造就了廣州CBD集群發(fā)展時代。

珠江新城定位商務(wù)中心，金融城定位金融中心，而琶洲定位數(shù)字經(jīng)濟(jì)中心，它的發(fā)展路徑與美國硅谷的產(chǎn)學(xué)研生態(tài)類似。

過去幾年，以移動互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟(jì)在硅谷迅速崛起，大量新生意、新商業(yè)模式被開辟出來，美國年輕人通過創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)獲得向上流動的機(jī)會。

硅谷也因此獲得穿越周期的競爭力，根據(jù)《2023硅谷指數(shù)》數(shù)據(jù)，2022年硅谷失業(yè)率降至歷史最低點(diǎn)1.8%，無論是08年次貸危機(jī)還是三年疫情，都沒能阻止硅谷房價上漲，目前硅谷已成為全美房價最貴的富人區(qū)之一。（數(shù)據(jù)來源：《2023硅谷指數(shù)》）

房屋銷售價格中位數(shù)，硅谷（綠色）

琶洲復(fù)刻了硅谷以“科創(chuàng)企業(yè)+一流院校+科研人才”為核心的產(chǎn)學(xué)研生態(tài)體系，既承擔(dān)CBD的功能，又定位為人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)。

這里聚集了騰訊、阿里巴巴、唯品會、科大訊飛等人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。2022年以來，琶洲聚焦“算法、算力、算量”人工智能發(fā)展三大支柱，啟動建設(shè)“琶洲算谷”。（信息來源：南方日報）

目前，百度飛槳人工智能產(chǎn)業(yè)賦能中心（廣州）落地琶洲，建設(shè)全國最大飛槳運(yùn)營中心，以人工智能賦能企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

除了一流企業(yè)，琶洲還聚集了一流研究院所和科研人員，其中人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)廣東省實驗室，是廣東省為落實國家創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略所設(shè)立的10家省實驗室之一。如今已集聚科研人員300余人，其中院士5人，國家杰青、國家優(yōu)青、海外優(yōu)青、海外高層次人才等20人。（數(shù)據(jù)來源：南方日報）

2022年琶洲完成投資260.54億，營收約4040億，規(guī)模以上互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入增長48.5%，排名全市第一。（數(shù)據(jù)來源：羊城晚報）

如果說珠江新城CBD代表的是金融時代的廣州，那么琶洲CBD代表的就是人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代的廣州。

琶洲CBD代表了風(fēng)口上的廣州，代表了廣州的未來。

下面這組數(shù)據(jù)，進(jìn)一步驗證了我們的判斷，如下圖：

在2023上半年全國商品房成交TOP10項目中，位列第一名的，不是北京、上海、深圳的項目，而是來自廣州的琶洲南TOD（琶洲上品），成交額高達(dá)113億元。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

值得注意的是，在北上深地價明顯高于廣州的背景下，廣州豪宅項目成為全國銷冠是非常罕見的。

這說明高科技企業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功的確為琶洲帶來片區(qū)價值的提升。

03

新趨勢正在形成

事實上，琶洲CBD早已成為富豪和聰明資金的狩獵場。

去年4月，琶洲南TOD一期入市，當(dāng)時項目沒有售樓處、沒有樣板間、沒有沙盤，只有PPT，需提前繳納100萬定金鎖定房源，仍收獲超4000組意向客戶。

對比周邊二手標(biāo)桿樓盤，掛牌價基本在16-18萬元/㎡之間，而琶洲南TOD一期均價9萬-14萬/㎡，倒掛約5萬/㎡，一期288套房，開盤當(dāng)天去化9成，142平“小”戶型很快被搶光。

今年上半年，琶洲南TOD持續(xù)爆發(fā)，以113億成交金額超越地價更高的北京、上海、深圳，奪得全國銷冠，市場用真金白銀的投票更具說服力。

這也意味著，一個新的資產(chǎn)配置趨勢正在形成：投資者在配置一線城市優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的時候，更偏愛與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型掛鉤的核心區(qū)。

而琶洲西區(qū)的最后一塊住宅用地——琶洲·樾，就是這類稀缺資產(chǎn)。

效果圖

琶洲核心區(qū)寸土寸金，承載了廣州的未來產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃的時候又把空間盡量留給了企業(yè)總部，所以住宅用地非常稀缺。琶洲·樾是琶洲西區(qū)最后一塊住宅用地，而它只提供135個住宅單位。

對于買家來說，琶洲·樾的稀缺屬性已經(jīng)令產(chǎn)品超越“房產(chǎn)”本身，與紐約曼哈頓、倫敦金融城、香港中環(huán)等世界一線城市CBD的住宅一樣，它更像一個類似于畢加索的傳世藏品，注定成為塔尖人群優(yōu)先配置的資產(chǎn)。

效果圖

琶洲·樾是琶洲CBD核心地段罕有的純大戶型高端住區(qū)，面積段200㎡起步的奢華大平層，入市以來便備受追捧，目前貨量已所剩不多。從金融屬性來看，琶洲·樾的產(chǎn)品邏輯類似于奢侈品，真正的奢侈品是不會隨經(jīng)濟(jì)周期更替而衰落的，因為超級富豪的生活完全不受經(jīng)濟(jì)周期的影響。

在效率至上的時代，與CBD零距離的琶洲·樾將在新富階層建立身份認(rèn)同，就像一張名片或入場券，其帶來的圈層屬性是一種無法用金錢去衡量的價值。

現(xiàn)如今，琶洲的核心產(chǎn)業(yè)——人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入爆發(fā)期，一線城市包括廣州正在研究房地產(chǎn)利好政策，當(dāng)下就是最佳置業(yè)窗口期。而琶洲CBD住宅用地十分珍貴，琶洲·樾的產(chǎn)品特性又剛好滿足塔尖群體的終極改善需求。

如果你錯過了過去十年的珠江新城，不要錯過未來十年的琶洲CBD。

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