繼上半年土地市場“冷熱不均”持續(xù)演繹后，7 月土地市場表現(xiàn)如何？我們從全國和各省市土地成交的情況以及城投拿地情況對7 月土地市場展開分析。

全國土地成交有何變化？

(資料圖片僅供參考)

1、成交額及溢價(jià)率：7 月單月全國土地成交額2976.44 億元，同比下降36.0%，1-7 月累計(jì)成交額18263.06 億元，同比下降18.66%。7 月成交溢價(jià)率4.17%為近一年最低水平，環(huán)比下降2.86 個(gè)百分點(diǎn)，同比提升0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

2、城投拿地情況：7 月單月城投拿地規(guī)模699.32 億元，同比下降51.32%，單月城投拿地占比23.50%，環(huán)比提升1.4 個(gè)百分點(diǎn)，同比降低7.40 個(gè)百分點(diǎn)。

各省份及各地市土地成交現(xiàn)狀分析：

1、分省份看：北京、山西、河南、廣西、河北、天津、福建等12 個(gè)區(qū)域單月同比增幅超50%，主要系集中供地時(shí)間變化帶來的低基數(shù)效應(yīng)影響；湖南、云南、四川、江蘇、重慶等7 個(gè)區(qū)域降幅超50%。

2、分地市看： 201 個(gè)地市2023 年1-7 月土地累計(jì)成交額同比為負(fù)，土地市場整體偏冷。熱點(diǎn)城市率先回暖，土地市場冷熱不均，武漢、廣州7 月單月成交金額超100 億元，此外南京、杭州、寧波、濟(jì)南、佛山、成都、鄭州、鹽城、臺州共9 個(gè)地市成交額超50 億元。

3、重點(diǎn)省市：昆明、天津土拍有所改善，蘭州、青島回落明顯，柳州1-7 月累計(jì)成交額同比增長127.37%，主要為城投公司溢價(jià)拿地帶動。山東1-7 月累計(jì)成交額為1133.17 億元，同比降低24.97%，7 月單月成交額182.31 億元，同比增長4.38%。青島、濟(jì)寧、濰坊1-7 月累計(jì)土地成交額同比均有下滑，濟(jì)南受供地節(jié)奏影響同比小幅上升。

城投拿地現(xiàn)狀：

1、分省份看：共20 個(gè)省份1-7 月城投累計(jì)拿地金額同比下降，17 個(gè)省份城投拿地占比下降。山東、江蘇、浙江、廣東7 月單月城投拿地金額超50 億元，廣西、河北、河南、重慶、江西、山東等9 個(gè)區(qū)域單月同比增幅超20%。重慶、廣西7 月單月城投拿地占比提升明顯，分別同比增加51.82、28.49 個(gè)百分點(diǎn)。

2、分地市看：1-7 月城投累計(jì)拿地金額位居前30 的地市主要分布在江蘇、浙江、山東等地，濟(jì)南、廣州、臺州、南京、上饒7 月單月城投拿地金額超15億元。

3、重點(diǎn)省市：天津、青島1-7 月城投累計(jì)拿地占比下降，昆明、濟(jì)南、濟(jì)寧、濰坊、柳州、蘭州均有所上升。山東省7 月單月城投拿地金額同比提升20.12%，主要受濟(jì)南供地節(jié)奏變化下城投拿地金額增加影響。廣西及柳州市7 月單月城投拿地占比分別為69.52%、98.37%。

后續(xù)展望：一方面，當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”發(fā)力的確定性較強(qiáng)，7 月政治局會議明確房地產(chǎn)供求關(guān)系新形勢以來，核心城市住建部門均表態(tài)將更好支持剛性與改善性住房需求，8 月15 日統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)布會上再度提及“房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化”，且當(dāng)前居民信心尚待提振，預(yù)計(jì)8 月或是房地產(chǎn)政策加速落地的窗口期，利好政策落地或有望帶動土地市場回溫。另一方面，土地市場“冷熱不均”狀態(tài)持續(xù)演繹，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避下核心熱點(diǎn)城市優(yōu)先受到市場追捧，部分弱能級區(qū)域的恢復(fù)情況仍將有待驗(yàn)證，關(guān)注后續(xù)城投拿地占比以及再融資情況。

若后續(xù)隱債置換政策落地，金融助力地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緩釋的工作廣而推之，尾部區(qū)域城投債安全性邊際提升，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會相對更為可控。短期看，城投公開債券打破剛兌仍屬較小概率事件，主要風(fēng)險(xiǎn)仍是基本面下行之下的技術(shù)性違約與估值波動風(fēng)險(xiǎn)。城投債配置建議關(guān)注兩點(diǎn)機(jī)會，1）政策強(qiáng)預(yù)期下短端高流動性的弱資質(zhì)主體，如津城建、鄭州港興港投、西安高新投等；2）山東、江西等中間梯隊(duì)區(qū)域收益挖掘機(jī)會。

風(fēng)險(xiǎn)提示：土地明細(xì)統(tǒng)計(jì)及城投口徑統(tǒng)計(jì)有偏差、土地市場復(fù)蘇不及預(yù)期。